深圳购房没名额,你是买公寓、小产权、还是回迁房?

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发表时间:2019-10-04 12:16来源:深圳房地产信息网网址:http://news.szhome.com

经常有网友问,没名额买哪种好?

公寓不要名额,税费高;小产权交易有风险;回迁房旧改周期长!到底怎么区分和选择,这里给大家普及知识。


一、公寓:


公寓其实是个统称,有单身公寓、商务公寓、商办公寓、产业公寓,普通购房者一头雾水。

公寓的好处是有正规的红本产权,可以贷款;缺点是首付要5成,利率上浮,而且交易税费比住宅高。


1、单身公寓

其实是住宅性质,只是按照公寓的户型结构设计成单间小户型。例如万科第五园和万科城的单身公寓,宝安的白金公寓,其实就是住宅,限购要名额才能购买,产权也是跟住宅一样,能落户、带学位。


2、商务公寓:

正规的商务公寓,不限购,大多都通燃气。一般处于城市核心地段及商务中心区 ,配建的商住两用公寓,房产证上写着商务公寓。

目前原关内的区域,商务公寓可以申请学位,但是积分类别比住宅要低,而且要求家庭无房证明。

商务公寓在在罗湖、福田、南山可以申请学位,但是类别积分较低,并且要提供深圳市无房证明才能申请学位,比如福田的七街公馆、南山的万科云城。



要注意的是:商务公寓申请学位,要提供产权证明,及在本市没有其它住宅类房产的《不动产信息查询结果单》 (即无房证明)。



3、商办公寓:

由商业和办公用途改成的公寓,严格来说属于违规,大部分是LOFT格局、层高4.5-5米,其实都是商办改的。建公寓卖,开发商可以更大的获利空间,现在宣传这种都不说公寓,说商办产品。

这种公寓户型实用面积较多,租金收益率比较高。但是严格来说是违规,比如龙光玖钻、佳华领汇、城市广场,都卖过这种LOFT公寓产品。


4、产业公寓:

工业用地上配建的公寓, 虽然也是不限购,但是必需以公司名义才能购买,说是以后转让以公司股权的形式更名。


比如之前的光明峰荟,还有大浪的恒大云居,单价才卖2万多,拿来收租还是可以的。但是每年都要交一定的持有税费,卖的时候接手的也必需是公司,而且转手税费也高,所以销售都会说以后可以按公司股权转让。


5、大红本公寓:

企业自己建的公寓房,单套房没有独立的红本,而是整栋一个红本,售卖是以租代售的形式转让,签长期合同,转手也可以开发商这里更名。例如观澜的鸿基新都,小区建设的跟商品房没差别,户型2-3房,带装修、带燃气,也有小区园林,单价2万多。



公寓的二手交易税费:

公寓税费比较高的,这里把公寓和住宅的税费对比,公寓契税都是3%,而且还多重要的一个土地增值税。




二、小产权:

小产权房:“小产权房”只是一个统称,原指没有红本所有权的房屋。主要包括村委统建楼、村委和开发商合作共建的、村民自建农民房,都属于小产权房。


绿本:指国土局发放过的绿本,一般是一栋一个大绿本,这种房子无法过户更名,只认一手业主,这种不建议购房。就跟军产房一样,现在部队都不能更名,梅林关口的翠岭华庭就是军产房。



目前深圳小产权房主要有三种类型:


1、原住村民自己筹资兴建的农民楼,这种是最多的。


2、村集体组织在集体用地上建设的村委统建楼,比较少。


3、开发商出钱,村里集体出地,合作建设的楼盘,有些小区外观和商品房没什么两样,也叫集资房。


小产权房交易:

小产权本身没有合法产权,交易不受法律保护。


但深圳有这么多小产权,大部分是地下交易,签《转让协议合同》,然后把原件资料交给新买家,律师楼见证交易过程,大社区的小产权一般还要到物业管理处备案、过水电。



交易流程是很快。基本都是要全款,因为单套没有产权,银行贷款和抵押不了。有些新装修的小产说可以部分贷款,也是以买家的名义申请的信用贷的形式,利息会比较高。


小产权交易流程简单,转让协议其实就像君子协议,不受法律保护,但是在拆迁补偿的时候,开发商还是会认这些资料,确认真实使用权人。

严格来说,律师见证书,只是见证本人签字,指模真实有效,内容资料不承担审查责任。




三、回迁指标房:


回迁指标房,不要名额。简单理解,就是买待拆迁,跟开发商签约的农民房。


在旧改拆迁前期阶段,原村民把拆迁补偿的指标转让,以新买家以拆迁户的名义,直接跟开发商签《回迁补偿协议》,这个有法律效力。等建成回迁后,房子就是买家的名字,这样才规避限购,也还有租金补偿。



这样获取住宅商品房,没有名额,或者外地没户口的关注的多,价格通常是片区商品房价格的5-8成,跟旧改项目的进度、位置都有关系,越到签约后期价格越贵。


交易流程主要是跟开发商股份公司签《回迁补偿协议》,流程相对正规,也是要全款,付款给原业主。

最大风险我觉得是回迁的周期,见过几个补偿协议合同,一般只是约定,取得施工许可2-3年内交房。因为旧改是市场行为,深圳是要100%签约,才能确认实施主体,就怕钉子户签约受阻,所以跟开发商实力也有关系,小的开发商资金都怕耗不起。



空地新房越来越少,现在开发商都想在旧改上分一份蛋糕。

目前的旧改回迁,大部分都是和商品房混合小区,一般会拿出几栋来摇号选房,然后剩下的再卖。所以有一些旧改小区刚开盘,就已经销控了一些,比如去年的中洲湾就是这样。




四、综上所述:


1、公寓要分清是哪种公寓?公寓购买流程简单,但是转让税费较多,而且因为附加的落户、学位欠缺,升值潜力一般。

要注意产业公寓要公司名义购买,有持有税费,转让麻烦;大红本公寓单套没有房本,以租代售,就怕开发商拿去抵押,这两个选择更要谨慎。


2、小产权水更深,一是交易不受法律保护,第二房源难筛选,不懂的很难买到好的价格。优点是出租收益比较高,相比公寓转让没什么税费,有些家庭看着租金每年提高,买不起商品房的,或者不想月供压力的会考虑,还有的想长期买来搏拆迁。


3、回迁指标房,简单理解就是旧改规划待拆迁的农民房,可以跟直接开发商签补偿协议,相当于开发商给确权,还有补偿的面积是确定的,价格也比农民房要高。也是要全款,最大风险是周期进度,没名额、特别外地的一些投资客买的多。


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